Entrée en vigueur en décembre 1996, la loi Carrez encadre le calcul de la superficie privative d’une résidence neuve ou ancienne. Différente de la surface habitable, la superficie privative est la surface officielle du logement. Elle prend effet dans les ventes immobilières en copropriété. Cela concerne les locaux commerciaux ou professionnels, les appartements et les studios qui excèdent 8m2.
Définition de la loi Carrez
Rédigée par Gilles Carrez, la loi carrez est un diagnostic immobilier qui porte sur la superficie habitable d’un logement. Elle a pris effet depuis décembre 1996. La surface d’un bâtiment appartenant à une copropriété doit être indiquée sur l’acte de vente en cas de changement de propriétaire. Elle est facultative dans le cadre d’une transaction qui porte sur une maison individuelle. Dans cette optique, les acheteurs du bien immobilier en copropriété bénéficient d’une protection plus renforcée que ceux d’une résidence individuelle.
Le calcul de la surface carrez est assez spécifique. Il n’est applicable que pour les logements en copropriété horizontale (maison en lotissement) ou verticale (appartement dans un immeuble). L’évaluation permet une distinction entre les parties de jouissance privative et les parties communes. Elle est utile pour calculer les charges de copropriété. Le diagnostic n’est pas obligatoire pour la vente d’une maison individuelle sur un terrain non loti. La valeur retenue porte sur le terrain et le bâti. Une erreur de 5 % de la surface habitable est tolérée. Le respect de ce seuil n’engendre pas une révision du prix de vente. Le calcul de la superficie peut être effectué par le vendeur, mais le recours à un professionnel est conseillé pour éviter les erreurs.
La superficie habitable selon la loi Carrez
La surface carrez est une mesure particulière de la superficie habitable d’un bien immobilier. Certains éléments comme les cloisons, les murs, les balcons, les marches, les terrasses, les gaines, etc., ne sont pas concernés par le calcul si leur hauteur est en dessous de 1,80m. Les fractions de lot ou les lots en dessous de 8m2 en sont exclus, sauf si ces parties appartiennent à l’unité de l’habitation. Un bout de couloir intégré à l’appartement et racheté à la copropriété entre dans la comptabilisation. À la différence de la surface de la loi Boutin, celle de la loi Carrez tient compte du grenier, du sous-sol et des combles si ces éléments sont des espaces clos et couverts excédant 1,80m sous plafond.
La surface privative tient un rôle clé dans la loi Carrez. Elle doit figurer sur l’acte de vente. En cas d’erreur, l’acquéreur peut solliciter la nullité de l’acte de vente de l’immobilier dans le mois qui suit la transaction. Si la superficie indiquée est au-dessus de 5 %, l’acheteur peut demander une réduction du prix sur une durée d’un an. Une superficie plus élevée n’engendre pas une augmentation du coût. La loi Carrez donne une assurance sur la surface à acheter. L’acquéreur dispose néanmoins d’un droit sur l’accessibilité au bien.
L’importance du diagnostic Carrez
Le propriétaire du logement doit faire le métrage dès qu’il souhaite vendre son bien. Le diagnostic loi Carrez est nominatif pour l’acheteur. Ce dernier doit effectuer un bilan à son nom. Pour cela, il peut se référer à l’estimation faite par l’ancien propriétaire. Le cas échéant, l’acquéreur risque de ne plus être couvert par la responsabilité civile du géomètre-diagnostiqueur en cas de litige dans le futur.
À défaut d’interdiction par la loi, le vendeur peut effectuer les mesures du bien tout en répondant à un cahier des charges complexe. Une bonne connaissance des détails est obligatoire pour éviter toute forme d’erreur qui pourrait compromettre la vente du logement.
Le calcul de la superficie s’avère plus compliqué si la résidence comporte des pièces mansardées. Dans cette optique, seule la partie de la pièce ayant une hauteur de 1,80m sera prise en compte. Le recours à un professionnel est la solution la plus sûre pour cette situation. Le spécialiste effectuera les mesures à la place du propriétaire. Pour modérer les frais de déplacement, faites appel à un même technicien si vous avez plusieurs diagnostics immobiliers à réaliser. Un diagnostiqueur professionnel engagera sa responsabilité lors de la remise du bilan.
Coût, validité et sanctions en cas d’erreur
Le coût du diagnostic Carrez varie selon le bien immobilier, sa superficie et le professionnel chargé de la mission. N’hésitez pas à demander plusieurs devis pour comparer les prix. La durée de validité du diagnostic Carrez est illimitée. Toutefois, si vous effectuez des travaux qui impactent la superficie du logement, vous devez réaliser un nouveau bilan. Au cas où votre diagnostic daterait de plusieurs années, vérifiez si le professionnel existe toujours. Le cas échéant, vous ne serez plus couvert par la responsabilité civile en cas de litige. La loi mentionne un seuil d’erreur de 5 % au profit du vendeur. Cependant, si l’acquéreur estime une marge d’erreur de 5% inférieure à la superficie déclarée, il peut se retourner contre le vendeur.