Avis de valeur définition
L’avis de valeur est un document établi par une agence immobilière locale adhérente de la FNAIM ou par un notaire qui est établi après une visite et qui indique la désignation de du bien immobilier et sa valeur vénale ou marchande. L’avis de valeur est succinct et précis. Il évalue le prix de votre bien avant de passer une annonce ou pour prouver sa valeur auprès d’acquéreurs potentiels, d’établissements de crédit ou encore de l’administration fiscale, notamment dans le cadre de l’ISF.
L’avis de valeur est payant pour le travail fournit par le professionnel, en ce moment l’agence immobilière en ligne propose un avis de valeur gratuit et sans engagement. En quelques instants demandez à un expert de secteur une estimation de la valeur réelle de votre logement, immeuble ou terrain à bâtir sans payer le moindre centime.
Comment obtenir un bon avis de valeur
La valeur du bien peut être déterminée par différentes méthodes pour parvenir à un prix moyen qu’un propriétaire pourrait obtenir dans le cadre d’une transaction immobilière intervenant dans des conditions normales et compte tenu du contexte, notamment économique, entourant le bien concerné à un moment donné (marché immobilier).
En matière de rachat de crédit immobilier, avec ou sans hypothèque, l’avis de valeur est souvent exigé pour définir le ratio hypothécaire qui est l’un des critères essentiels d’octroi d’un prêt de restructuration.
Méthode par comparaison
La mise en œuvre de la méthode par comparaison comprend trois phases distinctes à savoir, la recherche des ventes de biens intrinsèquement similaires, la sélection des termes de comparaison significatifs, l’analyse des prix déclarés. La recherche des biens intrinsèquement similaires est guidée par des critères liés à la nature du bien et l’activité du marché. On s’attachera ainsi tout particulièrement à l’identification plus ou moins fine de la catégorie du bien sur laquelle doit porter l’étude, à la délimitation du secteur géographique de recherche et à l’étendue de la période sur laquelle seront menées les investigations.
Il est évident que les notions que recouvrent ces trois critères sont d’autant plus larges qu’il s’agit d’immeubles peu courants et compris dans un marché peu actif. Ainsi, en matière de biens rares, reste-t-on tout à fait crédible, en étendant nos recherches à l’ensemble du territoire et en les faisant porter sur une période supérieure à trois ans. Le seul impératif ici est de prendre pour termes de comparaison des biens ayant exactement la même spécificité (châteaux, hôtels particuliers.). Le risque, si l’on s’appuie sur des ventes récentes de biens situés dans une aire géographique et temporelle restreinte, mais ne présentant pas les caractéristiques exactes de la catégorie du bien à évaluer, est d’aboutir à une valeur vénale erronée.
Analyse des prix pour un avis de valeur précis
Après avoir comparé les immeubles entre eux, il importe ensuite d’analyser les prix auxquels ils se sont échangés afin d’en déduire, avec le maximum de certitudes, la valeur vénale recherchée. Pour ce faire, deux approches sont possibles :
La comparaison directe qui consiste à déduire directement la valeur du bien des prix déclarés. L’approche est applicable en cas de similitudes suffisantes entre les biens pris pour termes de comparaison et le bien à estimer, ou lorsque le prix global a une signification économique particulière (par exemple la valeur du lot pour les terrains à bâtir situés dans un même lotissement ou des lotissements semblables).
La comparaison indirecte qui consiste à déduire la valeur du bien estimé par l’intermédiaire d’un prix unitaire. C’est l’approche la plus utilisée de la méthode par comparaison. Elle consiste à choisir une unité de mesure, généralement de superficie, adaptée au type de bien estimé. On optera par exemple pour le m² dans le cas d’un terrain à bâtir, pour l’hectare dans le cas des terrains à usage agricole, pour le m² pondéré de surface habitable pour les bâtis, pour le m² Carrez pour les appartements en copropriété…
Que doit-on trouver dans l’avis de valeur ?
L’avis de valeur peut prendre plusieurs formes, il peut être en ligne ou sur papier. Dans tous les cas, l’avis de valeur doit comporter : une adresse, un nom et une estimation du bien à l’adresse précisée dans l’objet. En fonction des cas, l’avis de valeur comporte :
· Une analyse du prix de l’immobilier local
· Un rapport sur la situation géographique du bien immobilier
· Une étude des diagnostics immobiliers
· Une analyse de l’historique de la copropriété, si nécessaire
· Une enquête de voisinage témoignant de la vie dans le quartier
· Une estimation des biens concurrentiels en vente dans le même périmètre
· Une estimation des travaux avec facture
· Une liste approximative des lieux intéressants à proximité (dont les écoles, les parcs d’attractions, etc.)
· L’ensemble de tous ces éléments permettra d’estimer de manière juste et claire le bien immobilier mis en vente (que ça soit une maison ou un appartement).
Comment y arriver ?
De manière générale, lorsqu'il y a une surestimation immobilière, c'est le fait du propriétaire vendeur. Le propriétaire à tendance à surévaluer le niveau de prestation qu'offre le logement. La raison est souvent la même : le côté affectif. Vendre un bien immobilier, c'est aussi vendre une partie de ses souvenirs et inconsciemment on veut le faire payer à l'acquéreur. Pour cette raison réaliser un avis de valeur par un professionnel comme l’agence immobilière en ligne.